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签订房屋租赁合同时承租方应注意的问题

2022-07-25 15:09:19

房屋租赁是社会中一种很常见的法律行为,签订房屋租赁合同是一项很重要的法律行为。但是很多人作为承租人对房屋租赁合同一点也不重视,随随便便的就签订房屋租赁合同,出了问题,惹了大麻烦才后悔莫及。因此作为承租人对签订房屋租赁合同需要具备一些基本认识。

一、对出租人注意问题

《民法典》保护公民的私有财产。签订租赁合同时,承租人应该首先注意出租人对租赁房屋是否拥有合法的出租权利。如果出租人是产权人,则应注意是否还有其他共有权人及其是否同意出租。如果出租人不是产权人,则应确认出租人是否有产权人的合法授权。如果出租人没有处分权,承租人的租赁权无法受到法律保护。

二、关于标的物的问题

《民法典》明确规定不履行合同要承担违约责任。在签订房屋租赁合同时,承租人应注意合同上关于出租房屋的信息是否明确。比如房屋位置,建筑面积或使用面积,家具有哪些,品牌,数量,房屋的附属设施(如车库等)等信息是否准确。否则合同签了,却发现租赁房屋符合合同约定却不符合承租人需求,却又不得不接受。

三、关于标的物质量问题

承租方对租赁房屋质量问题也是比较容易忽视的问题。但是房屋的质量问题又是房屋租赁的核心问题。房屋质量问题小则影响使用,大则影响安全。在房屋签订房屋租赁合同时,承租人要先检验租赁的房屋没有质量问题再签定租赁合同。

四、关于房屋权利瑕疵的问题

在签订房屋租赁合同时,承租人对房屋有没有权利瑕疵也是比较容易忽视的问题,比如房屋有没有抵押,有没有查封、扣押等。如果房屋有上述情况,签订租赁合同就要注意了,房屋租赁合同会因为权利人实现抵押权或处分查封、扣押的标的房屋利而使租赁合同无法履行。

五、关于房屋租期的问题

在签订房屋租赁合同时,承租人对租赁期限不敏感,要么租期过长,要么不约定租期。(1)《民法典》中明确规定,租期超过20年部分无效。也就是说,房屋租期较长只能是20年,超过20年部分无效。(2)《民法典》中明确规定,房屋租赁超过六个月,应当采取书面形式。没有明确采取书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期合同。如果双方的合同是不定期房屋租赁合同,那么双方都有任意的解除权,那么租赁期限就无法保证。

六、关于转租的问题

在签订房屋租赁合同时,承租人一定与出租方约定可以转租。《民法典》中明确规定,承租方将房屋转租需要征得出租方的同意,否则出租方有权解除房屋租赁合同。

七、关于房屋装修、改建的问题

在签订房屋租赁合同时,承租人应该提前想好装修、改建房屋,一定要征得出租人的同意,一定是书面同意,写清改建的内容。《民法典》中明确规定,未经出租人同意,装修或改建租赁物的,出租人有权恢复原状或赔偿损失。而且租赁结束后,装修或改建部分往往很难处理,而且处理费用还要自己承担。

八、关于房屋毁损、灭失的问题

《民法典》中明确规定,租赁物因不可归责于承租人的原因全部或部分毁损、灭失的,承租人有权要求减少租金或延长租期。因租赁物全部或部分毁损或灭失,致使不能实现合同目的,承租人有权请求解除租赁合同。在签订租赁合同中,一定要注意关于租赁房屋毁损、灭失的赔偿问题。房屋的毁损、灭失和自己无关,不但不赔偿而且还可以因为影响使用要求出租人减少租金或赔偿损失。

九、关于合同解除的问题

《民法典》中明确规定,不定期租赁合同,双方可以任意解除合同,只需要提前通知,给对方留下必要准备时间。在签订房屋租赁合同时,如果承租人的房屋租赁可能提前结束,建议选择不定期租赁合同或者约定双方可以解除的条件,避免为了终止合同,不得不违约。

十、关于管辖的问题

《民诉法》中明确规定,房屋租赁合同属于不动产纠纷,由不动产所在地法院专属管辖。在签订房屋租赁合同时,约定管辖是无效的。

十一、关于优先购买权、优先承租权的问题

《民法典》中明确规定,出租人未通知承租人或有其他妨害承租人行使优先购买权的情形,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力不受影响。承租人要明确。

这些是在签订房屋租赁合同中一些常见基础问题,但是还有其他一些重题,须租赁房屋拆迁补偿款怎么分配的问题。能够用心总结一下这些问题,在签订合同中作为承租人就有方向,就能避免犯一些基础错误。

作者:孙诚岩

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